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房地产公司法人将公司在建工程抵押给股东之一是否合法?

真的群贤毕至
2021/5/5 14:31:03
本人2011年6-9月间共借款500万给某房地产开发公司,但该公司分别于2009年向陈某和2010年-2011年向李某借了更多钱,其它俩借款人借钱的同时以部分借款(陈某以490万和李某以510万)成为该公司自然人股东,李某后续继续借款给该公司约3000万元,该公司法人又以该公司某在建工程项目抵押给李某,现本人向该公司追要借款,但该公司拒不还款,无奈只得向法院起诉,申请财产保全的时候,但却因为抵押给李某了无法保全,请问该公司抵押在建项目给别人是否合法有效?我应该如何追回借款?(注:该公司注册于2004年,注册资金1000万至今未变更)。
最佳答案:

关键在于弄清什么是在建工程抵押,在建工程抵押的成立须具备什么条件。

   在建工程抵押的法律依据有两个:一是建设部的《城市房地产抵押登记办法》,该办法第三条规定,本办法所称在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建 造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款改造担保的行为。二是《最高人民法院 关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》,该解释第四十七条规定,以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理 了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效。除此之外,我国并没有在法律、法规层面对在建工程抵押作出明确规定。

从以上规定可以看出, 在建工程抵押的成立必须具备以下四个条件:1.主体条件:抵押人必须是借款合同的债务人,同时也是在建工程所占用土地的使用权人;抵押权人是借款合同的贷 款人,这里的贷款人只能是具有贷款经营权的金融机构,通常是商业银行;抵押人不能将其在建工程作为第三方银行贷款的抵押物。2.客体条件:在建工程抵押的 抵押物必须是抵押人合法取得的国有土地使用权及其合法建造的在建工程;3.形式条件:当事人之间签订的在建工程抵押合同生效,并依法办理在建工程抵押登记 手续。4.目的条件:在建工程抵押贷款的目的是继续建造工程,只能为取得在建工程本身继续建造资金的贷款方能将在建工程抵押,而不能为其他贷款将在建工程 抵押。

结合您的实际情况,只有有资质的金融机构才有资格成为抵押权人,抵压是无效的。

斯拉法叶

2021/5/6 22:36:11

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1个回答

  • 海南金海鸥

    2021/5/12 8:50:56

    法定代表人借钱给自己的公司,多数情况下法定代表人的身份是公司的股东。

    股东借钱给公司是合法的。在很多的中小企业,这也是比较常见的现象。在股东按照章程缴纳出资之后,是可以向公司借出款项的。

    但是,在借款的过程中,需要注意借款程序、协议等的规范性,还要注意是否产生了相关的涉税事项。

    1. 借款的程序

    在公司不止股东一人,还有其他股东的情况下,需要经过全体股东的同意,并履行法定的程序。做到了程序上合法,那么可以避免后期因此借款事项产生争议。

    2. 借款协议

    股东借钱给企业,或者向企业借款,都需要有相应的借款协议。这是明确相关的权利义务。并且,还要进行相应的账务记录。

    如果股东借款给企业,仅仅是作为公司的运营资金,且无利息产生,那么相对简单。如果涉及到股东要收取利息的,那么需要注意相关的利息是否合理,以及涉税的事项。

    (1)利息是否合理

    利息如果不合理,比如远远高于同期同类金融机构贷款利率的,那么可能并不能得到其他股东的同意,因为会影响到其他股东的利益。

    (2)利息税前扣除的问题

    一是股东是否已经实缴出资。如果尚未履行公司章程规定的实缴义务,未实缴出资对应的借款利息不得扣除,因为作为股东,出资义务是第一位的,不能以借款的形式来替代出资。

    二是实缴出资以后,债权性投资与其权益性投资比例是否超过了2倍,超过部分不能扣除。

    3. 需要注意的事项

    (1)股东涉及到的税费

    如果股东要收取利息,那么还会涉及到相应的增值税和个人所得税的缴纳。

    (2)相关的内部控制

    如果股东借款给企业,那么要注意款项需要从股东的账户借出,避免产生一些关联账户给后期的清理产生困扰。此外,一定要注意原始单据的留存。包括借款的合同,相关的转账凭证等,这是后期进行账目核对的主要依据。还有一点,股东的往来款项,一定要定期清理。很多企业都会出现大量企业跟股东给之间的往来款项,导致企业跟股东的往来款项剪不断、理还乱,为了避免此种情况的发生,一定要定期对款项进行清理。否则,长期挂账的往来款项也会引起麻烦。

    总的来说,法定代表人作为股东,是可以借款给公司的,但是要注意规范流程。并且,一定要注意是否涉及到相关的税费,是否能够进行税前扣除。同时,从内控的规范性来讲,对于企业与股东之间的往来款项,要注意定期的清理,避免产生乱账,以及相关的风险。

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